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Comprar suelo en un municipio pequeño sin plan general

En muchos pueblos no hay Plan de Ordenación Municipal, y no es un olvido: la ley los exime cuando apenas se construye. Lo que hay entonces es otra cosa, con otro nombre y otras reglas, y conviene saber cuál antes de comprar un solar allí.

Quién está exento y qué tiene en su lugar

Están exentos del deber de contar con Plan de Ordenación Municipal los municipios de crecimiento urbano estable o moderado en los que no se haya superado, durante los cuatro últimos años consecutivos, la promoción de más de 50 viviendas o 5.000 metros cuadrados construidos de cualquier uso al año. Esos municipios deben dotarse de un Plan de Delimitación de Suelo Urbano.

La Consejería puede además eximir a otros que, sin cumplir ese umbral, presenten un desarrollo urbano escaso, por resolución motivada publicada en el Diario Oficial y revisable cada cuatro años.

Qué hace un Plan de Delimitación de Suelo Urbano

Comprende el término municipal completo y clasifica el suelo solo en dos clases: urbano y rústico. No hay suelo urbanizable. Define además la ordenación estructural que haga falta según las características del municipio y la ordenación detallada: la trama urbana, los espacios públicos, las dotaciones, las redes, los usos pormenorizados y las ordenanzas tipológicas, por definición propia o remitiéndose a las Instrucciones Técnicas del Planeamiento.

Las tres bolsas de suelo urbano

• Urbano consolidado: los terrenos de los núcleos existentes ya urbanizados, con los servicios mínimos para tener condición de solar.
• Urbano de reserva: los inmediatamente contiguos a los anteriores, servidos por esas redes y encajados en áreas de tamaño parecido a la manzana media del consolidado colindante. Son urbanos, pero quedan sujetos al deber de urbanizarse. No es lo mismo comprar aquí que en el consolidado.
• Reserva para industrial o terciario: los que pueden transformarse mediante urbanización y son necesarios para desarrollos que no deben pegarse al núcleo. También quedan sujetos al deber de urbanización.

Todo lo demás es rústico. Y en estos municipios los actos de edificación de vivienda o los sujetos a calificación urbanística en suelo rústico no pueden superar los mismos límites de 50 viviendas o 5.000 metros cuadrados construidos al año.

La regla que sorprende: no se puede parcelar

Si el municipio no tiene planeamiento, o lo tiene pero carece de ordenanzas o normas urbanísticas, no se pueden hacer parcelaciones urbanísticas en sus núcleos de población mientras no se apruebe el Plan de Ordenación Municipal o el Plan de Delimitación de Suelo Urbano, o entre en vigor la Norma Técnica de Planeamiento que cubra ese hueco. La excepción son las parcelaciones que nacen de una sucesión por causa de muerte, legitimadas por licencia o, en su defecto, por ordenanza municipal informada de forma preceptiva y vinculante por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Antes de comprar allí

Pregunta en el Ayuntamiento qué instrumento tienen y de qué año, y pide la ficha del suelo por escrito. Si el pueblo es pequeño, es probable que no haya técnico municipal todos los días: cuenta con esperas y no las confundas con un no. Y desconfía del «aquí siempre se ha hecho así»: lo que se hizo hace veinte años no es un permiso.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.