Guías

Comprar Comprar un terreno para una gasolinera o un lavadero Los usos comerciales e industriales son compatibles con el suministro de carburante sin necesidad de decirlo. En rústico hace falta calificación urbanística y canon. Y el suelo queda marcado en el Registro. Comprar El terreno rústico que se anuncia como edificable La vivienda familiar aislada en rústico existe, pero con ocupación máxima del dos por ciento de la finca y sin riesgo de formar núcleo de población. Qué pedir antes de pagar precio de solar. Comprar La parcela sin referencia catastral Que no salga en el Catastro no impide firmar ni inscribir. Cómo se da de alta, cómo se subsanan las discrepancias y por qué hasta un diez por ciento de diferencia de superficie se tolera. Comprar El aval de la licencia de obra en un solar Antes de firmar la licencia el Ayuntamiento te pide dinero retenido: la fianza de residuos, la garantía de urbanización simultánea y el aval del acerado. Qué garantiza cada uno y cuándo te lo devuelven. Comprar Comprar un solar con el plan general en revisión La revisión del plan suspende licencias: un año, dos como mucho. Qué pasa con la licencia ya pedida, con la ya concedida y qué preguntar antes de firmar. Comprar La parcela con servidumbre de vistas o de instalaciones Un hueco del vecino con derecho adquirido te aleja tres metros del lindero. Y una línea eléctrica o una tubería enterrada limitan lo que puedes plantar y construir encima. Comprar Comprar suelo en un municipio pequeño sin plan general Muchos pueblos no tienen Plan de Ordenación Municipal sino un Plan de Delimitación de Suelo Urbano. Qué clases de suelo hay, qué es el suelo urbano de reserva y qué no se puede dividir. Comprar Comprar un solar en el casco antiguo y el catálogo de protección El hueco vacío del casco puede seguir catalogado: la protección afecta a toda la parcela, los tres niveles marcan qué se puede demoler y en Conjunto Histórico manda también Cultura. Comprar El solar entre medianeras: lo que te obliga la pared del vecino Cuándo se presume medianera una pared y cuándo no, qué puedes apoyar y levantar, qué hay que indemnizar y el coste de apeos y recalces que no sale en el plano. Comprar Una parcela con una ruina dentro: qué compras de verdad Cuándo procede la declaración legal de ruina, dónde está el límite del deber de conservación, qué cambia si el edificio está catalogado y lo que cuesta demoler con residuos y amianto. Comprar Comprar una parcela en un polígono industrial La ficha de la zona manda sobre el precio por metro: parcela mínima, aparcamiento dentro de la parcela, reservas dotacionales, entidad de conservación y la licencia de actividad, que va aparte. Comprar Derecho de superficie: construir sin comprar el suelo Escritura, inscripción y plazo máximo de noventa y nueve años. Qué se paga, quién declara el IBI, cómo se vende o se hipoteca y qué ocurre con lo construido cuando el derecho vence. Comprar Comprar un solar al Ayuntamiento: patrimonio municipal de suelo Por qué el suelo público se vende por concurso y con precio limitado, qué condiciones quedan inscritas en el Registro y en qué se diferencia de una venta patrimonial corriente. Comprar Comprar un solar y construir la casa: el orden de los trámites Qué se mira antes de firmar el suelo, en qué orden van proyecto, licencia y obra, y los plazos que la ley te da para empezar y terminar. Comprar El proyecto y el visado: cuándo hace falta y qué cubre Proyecto básico y proyecto de ejecución no son lo mismo. Qué obras necesitan uno, qué comprueba el colegio al visar y quién responde durante uno, tres y diez años. Comprar Declaración responsable o licencia de obra Qué obras van por cada vía en Castilla-La Mancha, por qué en obra nueva el silencio es negativo y qué pasa si te equivocas de procedimiento. Comprar Las acometidas de un solar: agua, luz y saneamiento Red, extensión y acometida no son lo mismo ni las paga el mismo. Qué entra en las cuotas de urbanización y por qué el punto de conexión eléctrico se pregunta antes de comprar. Comprar Reparcelación, junta de compensación y agente urbanizador Cómo se reparte un sector antes de poder construir, por qué en Castilla-La Mancha manda el Programa de Actuación Urbanizadora y qué mira quien compra dentro. Comprar El estudio geotécnico y qué pasa si el terreno no aguanta Cuántas catas exige el Código Técnico para una vivienda, qué palabras del informe encarecen la cimentación y cómo condicionar la compra a un geotécnico favorable. Comprar Suelo con afecciones: carretera, cauce, vía pecuaria y línea eléctrica Las bandas que se superponen al planeamiento y las gestiona otra administración. Distancias, permisos y cómo detectarlas antes de firmar. Comprar Segregar o agrupar una finca: lo que hace falta de verdad Licencia de parcelación, unidad mínima de cultivo, notario y registro. El orden correcto y por qué segregar no es dibujar una raya. Comprar Retranqueos y linderos: la casa cabe menos de lo que parece Qué distancia hay que dejar hasta el límite, qué dice el Código Civil sobre ventanas y árboles, y por qué el lindero se aclara antes. Comprar Cómo leer una ficha urbanística Los ocho campos que hay que mirar en el informe del Ayuntamiento, lo que no te va a decir y cuándo hay que pedirlo. Comprar Comprar parcela en una urbanización sin terminar Si el Ayuntamiento no ha recibido la urbanización, las obras y el mantenimiento los pagas tú. Los cinco papeles que hay que pedir. Comprar Las cuotas de urbanización van con la parcela Qué son, por qué las paga quien compra aunque no las generara y cómo comprobar el saldo pendiente antes de firmar. Comprar Cuando la escritura, el catastro y la realidad no cuadran Tres superficies distintas para la misma finca. Cómo se coordinan con el registro y qué hacer antes de comprar o de vallar.

Vender y alquilar Dividir un solar en dos parcelas Toda división de suelo urbano es parcelación y necesita licencia. La parcela mínima, la regla del doble, el notario que exige el papel y el silencio que aquí es negativo. Vender y alquilar Permutar un solar por obra futura Entregas suelo cierto a cambio de metros que aún no existen. La condición resolutoria explícita, el aval, cómo tributan la permuta y el pago anticipado, y lo que debe estar escrito.

El mercado, con datos El suelo dotacional y los equipamientos privados Dotacional habla del uso, no de quién es el suelo. Qué se cede al Ayuntamiento, qué puede ser de un particular y qué se puede construir en una parcela de equipamiento privado. El mercado, con datos El suelo para vivienda protegida y su reserva El 30 por ciento de la edificabilidad residencial en nueva urbanización y el 10 en renovación. A quién obliga en Castilla-La Mancha, cuándo hay exención y qué cambia si tu solar está dentro de la reserva. El mercado, con datos El suelo con expediente de expropiación Cuándo empieza de verdad el expediente, cómo funciona la expropiación rogada de cinco años más dos, el tanteo y el retracto sobre la venta y los porcentajes que sí están en la ley. El mercado, con datos Ocupar la vía pública durante la obra del solar La valla, el andamio, el contenedor y la grúa se salen del solar y pisan la calle. Eso es una tasa municipal, se pide aparte de la licencia y se paga por metro y por día. El mercado, con datos La valla publicitaria en un solar vacío Alquilar el cierre del solar para publicidad da un ingreso mientras no construyes. Necesita licencia, no es un alquiler de la LAU y en suelo rústico está prohibido. El mercado, con datos El convenio urbanístico y qué firma el Ayuntamiento Hay convenios de gestión y convenios que preparan un cambio de plan. Los segundos no obligan al Ayuntamiento a aprobarlo. Información pública, ratificación por el Pleno y cláusulas nulas. El mercado, con datos El solar con la licencia de obra caducada Tres meses para empezar, quince para acabar si el proyecto no dice otra cosa. La prórroga automática, el expediente de caducidad y la rehabilitación de la licencia. El mercado, con datos Suelo urbano consolidado o no consolidado: por qué importa tanto Los dos son urbanos, pero solo uno se edifica sin ceder nada. Las cesiones según el tamaño del municipio, el caso intermedio de la urbanización simultánea y cómo comprobarlo antes de firmar. El mercado, con datos El solar vacío y lo que el Ayuntamiento puede exigirte Limpiar, cerrar y mantener el suelo es un deber legal. Cómo funciona la orden de ejecución, qué multas y ejecución subsidiaria hay detrás y por qué existe un plazo máximo para edificar. El mercado, con datos El IBI de un solar vacío y lo que cuesta tenerlo parado Por qué un solar tributa como urbano, entre qué tipos se mueve el recibo, por qué el recargo de inmuebles desocupados no le afecta y qué pasa con la imputación de rentas en el IRPF. El mercado, con datos El aprovechamiento y las cesiones al Ayuntamiento Aprovechamiento objetivo, privativo, tipo y excedente. Cuánto suelo hay que ceder según el tamaño del municipio y por qué el excedente se compra antes de la licencia. El mercado, con datos Comprar suelo urbanizable sin desarrollar: el riesgo real Mientras no hay Programa aprobado, ese suelo se rige como rústico. Los cuatro pasos que faltan, lo que cuesta esperar y las preguntas que hay que hacerle al vendedor. El mercado, con datos Una parcela en pendiente y el coste de mover tierra Cuándo la rebaja por metro compensa el desmonte, por qué los movimientos de tierra necesitan licencia y qué dice el Código Civil sobre el agua que le mandas al vecino. El mercado, con datos La parcela mínima: por qué esa parcela barata no vale El tamaño por debajo del cual no se puede construir ni dividir, quién lo fija y en qué se diferencia de la unidad mínima de cultivo. El mercado, con datos Edificabilidad y ocupación: cuánta casa cabe en un solar Los dos números que deciden lo que puedes construir, qué computa y qué no, y cómo se traducen en el precio del suelo. El mercado, con datos Comprar o alquilar suelo para placas solares Lo que decide si una finca sirve es el punto de conexión, no el sol. Permisos, opciones que bloquean la finca y qué mirar en el contrato. El mercado, con datos Solar urbano o suelo urbanizable: no es lo mismo En uno puedes pedir licencia mañana y en otro faltan años y dinero. Cómo distinguirlos antes de comprar. El mercado, con datos Cuánto cuesta dejar una parcela lista para construir Acometidas, licencias, cuotas de urbanización y cesiones. Lo que separa el precio del solar de lo que cuesta de verdad.

Proteger la casa El terreno contaminado y su declaración La nota marginal que dice que allí hubo una actividad contaminante no es lo mismo que la declaración de suelo contaminado. Quién paga la descontaminación y hasta qué nivel se le puede exigir. Proteger la casa El suelo inundable y la cota de avenida Zona de policía, zona de flujo preferente y zona inundable no son lo mismo. La avenida de 100 años delimita, la de 500 marca la cota de la vivienda y hay una lista de usos prohibidos. Proteger la casa El cartel de obra en un solar: qué debe decir El cartel informativo es obligatorio mientras duren las obras y tiene un contenido mínimo. Qué debe indicar, qué no puede prometer y qué papeles hay que tener a pie de solar. Proteger la casa Vallar una parcela: permisos, alturas y linderos Cerrar la finca es un derecho, pero el cómo lo mandan el Ayuntamiento, la carretera y las vías pecuarias. Y a veces vallar es obligatorio.