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El proyecto y el visado: cuándo hace falta y qué cubre

El proyecto no es un plano bonito para enseñar en el Ayuntamiento. Es el documento que define qué se construye, quién responde y durante cuántos años. Y no todas las obras necesitan uno.

Cuándo hace falta proyecto

Lo decide la Ley de Ordenación de la Edificación, no el Ayuntamiento. Su artículo 2.2 considera edificación las obras de nueva construcción, salvo las de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. Traducido: una casa siempre necesita proyecto. Un cobertizo de una planta en el fondo de la parcela, probablemente no.

También necesitan proyecto las intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica —volumetría, composición exterior o estructura— o cambien su uso característico.

Básico y de ejecución no son lo mismo

El proyecto básico define el edificio lo justo para comprobar que cumple el planeamiento: superficies, volumen, alturas, retranqueos, usos. Con él se puede pedir la licencia.

El proyecto de ejecución es el que permite construir de verdad: estructura, cimentación calculada sobre el geotécnico, instalaciones, mediciones, pliego. Muchos ayuntamientos conceden la licencia con el básico y condicionan el inicio a presentar el de ejecución. Pagar sólo el básico y creerte que ya tienes proyecto es un clásico caro.

El visado

Desde el Real Decreto 1000/2010 el visado colegial dejó de ser obligatorio con carácter general y quedó reducido a una lista corta. En edificación siguen dentro el proyecto de ejecución y el certificado final de obra que, en su caso, haya que aportar para legalizar obras. Fuera de esa lista, el visado es voluntario.

Qué comprueba el colegio: que quien firma es el técnico que dice ser, que está habilitado y no inhabilitado, y la integridad formal del documento. No revisa si el cálculo de la estructura está bien. Eso responde el técnico.

Quién responde y por cuánto tiempo

• Un año: defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado. Responde el constructor.
• Tres años: vicios en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad.
• Diez años: defectos estructurales que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio.

Por eso importa que en el expediente aparezcan con nombre el proyectista, el director de obra, el director de ejecución y el constructor. Una obra «por administración» donde no hay papeles no es más barata: es una obra donde, si algo falla, no hay a quién reclamar.

Lo que conviene pactar por escrito

El encargo al técnico debe decir qué incluye —básico, ejecución, estudio de seguridad y salud, dirección, certificado final— y qué no. Y quién paga las modificaciones si tú cambias de idea a mitad de obra, que es lo que suele pasar.

Pide también el calendario por escrito. El proyecto tarda semanas, la licencia tiene su propio plazo y el banco no abre la cuenta de la autopromoción hasta ver los dos papeles. Encadenar mal esas tres fechas es lo que hace que una obra empiece un año tarde sin que nadie haya hecho nada mal.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.