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El convenio urbanístico y qué firma el Ayuntamiento

«El Ayuntamiento me ha firmado un convenio» suena a garantía. Depende del convenio. Hay unos que ordenan cómo se ejecuta lo que ya está aprobado y otros que solo preparan un cambio de plan que puede no llegar nunca.

Qué es y quién puede firmarlo

La Comunidad Autónoma y los municipios pueden suscribir convenios con personas públicas o privadas —sean o no propietarias de los terrenos— para colaborar en el desarrollo de la actividad urbanística. Se rigen por los principios de igualdad, transparencia, publicidad y, cuando proceda, concurrencia. Tienen carácter jurídico-administrativo y, una vez perfeccionados, cualquier ciudadano puede acceder a ellos.

Los dos tipos, y por qué importa la diferencia

• Convenios de gestión y ejecución: fijan los términos y condiciones de la ejecución del planeamiento vigente en ese momento, y de su cumplimiento no puede derivarse ninguna innovación del plan. Los compromisos pasan al que compre después: hay subrogación legal de los terceros adquirentes de unidades aptas para la edificación, parcelas, solares o inmuebles. No pueden imponer a quien no firma obligaciones más gravosas que las de la ley.
• Convenios de planeamiento: acuerdan el contenido de una posible innovación del plan. Solo pueden contener pactos preparatorios y no vinculantes de la resolución que recaiga en el procedimiento. Obligan a tramitar, no a aprobar, y no condicionan el ejercicio de la potestad de planeamiento por la Administración, ni siquiera por la que firma.

Ahí está el malentendido caro: firmar el segundo tipo y comprar suelo como si el cambio ya estuviera hecho.

Cómo se tramita

1. Se negocia y se firma un texto inicial.
2. Se somete a información pública mediante anuncio en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y en al menos un periódico de los de mayor difusión, por un mínimo de veinte días, indicando quiénes firman, el objeto y el ámbito identificado gráfica y descriptivamente.
3. Si coincide con la tramitación del instrumento con el que se relaciona, el texto íntegro se incluye en esa información pública y la sustituye.
4. A la vista de las alegaciones se elabora el texto definitivo, que se ratifica por el Pleno del Ayuntamiento cuando el convenio es municipal.
5. Se firma dentro de los quince días siguientes a la notificación del texto definitivo; pasado ese plazo sin firma, se entiende que se renuncia.

Lo que es nulo de pleno derecho

Son nulas las estipulaciones que contravengan o defrauden las reglas anteriores, y también las que infrinjan cualquier norma imperativa, legal o reglamentaria, incluidas las del planeamiento y, en especial, las que regulan el régimen urbanístico del suelo y el de los propietarios. Un convenio no compra edificabilidad ni dispensa de cesiones.

Si te ofrecen un solar «con convenio», pide el texto y el acuerdo de ratificación, y mira de qué tipo es. Es información pública: no hay motivo para que no te la den.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.