El mercado, con datos

El aprovechamiento y las cesiones al Ayuntamiento

No todo lo que el plan permite construir sobre un suelo es tuyo. Una parte le toca al Ayuntamiento, y otra hay que comprarla. Entender ese reparto explica por qué dos parcelas iguales valen distinto.

Cuatro palabras que hay que separar

• Aprovechamiento objetivo: los metros edificables que el plan pone sobre esa parcela.
• Aprovechamiento privativo: los que le tocan al propietario tras cumplir sus deberes y pagar la urbanización.
• Aprovechamiento tipo: la edificabilidad unitaria ponderada que se fija para todos los terrenos de una misma área de reparto.
• Excedente: la diferencia entre lo objetivo y la suma de lo privativo más lo de la Administración.

El aprovechamiento tipo se calcula dividiendo el aprovechamiento ponderado total del área de reparto entre su superficie, descontado el suelo dotacional público que ya estaba afecto a su destino. Sirve para que quien tiene la parcela buena y quien tiene la que va a ser parque acaben con derechos parecidos.

Qué hay que ceder

En suelo urbanizable y urbano no consolidado, la propiedad tiene que ceder gratis los terrenos destinados a dotaciones públicas —viales, zonas verdes, equipamientos— y además el suelo donde se localiza la parte de aprovechamiento que corresponde a la Administración como participación de la comunidad en las plusvalías. También hay que costear la urbanización y repartir equitativamente cargas y beneficios antes de empezar. En suelo urbano consolidado esas dos cesiones no se exigen.

Cuánto se cede aquí

En Castilla-La Mancha el porcentaje de cesión de aprovechamiento depende del tamaño del municipio:

• Hasta 10.000 habitantes: entre el cinco y el diez por ciento, que concreta el municipio atendiendo a la memoria de viabilidad económica.
• Más de 10.000 y hasta 30.000: el diez por ciento, que sube al quince en Programas de uso global residencial con población potencial muy alta respecto al crecimiento del municipio.
• Más de 30.000, y también los de más de 20.000 que hayan crecido lo suficiente en los últimos cuatro años: el diez por ciento, o el quince en sectores de uso mayoritario residencial libre o terciario comercial.

Cuando el porcentaje sube al quince, dos tercios van al patrimonio público de suelo municipal y el resto al autonómico. Y si la cesión no tiene que cumplirse con suelo destinado a vivienda protegida, puede sustituirse por dinero, que se ingresa igualmente en el patrimonio público de suelo.

El excedente se compra

Un particular no puede materializar un excedente de aprovechamiento sin haberlo adquirido antes. En suelo urbano se adquiere mediante transferencias entre propietarios, cediendo terrenos equivalentes libres de cargas o pagando su valor en metálico. El pago debe ser previo o simultáneo a obtener la licencia de obras: no es un fleco de después.

Por eso, al mirar el precio de un suelo, la pregunta no es cuántos metros dice el plan, sino cuántos te quedan a ti una vez descontado lo que se cede y lo que hay que comprar.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.