El mercado, con datos

Edificabilidad y ocupación: cuánta casa cabe en un solar

Son los dos números que deciden cuánta casa cabe en un solar. No miden lo mismo y no se sustituyen: uno dice cuántos metros puedes construir en total, el otro cuánto suelo puedes pisar.

Edificabilidad: cuántos metros salen

Es la superficie total que puedes construir, sumando plantas. Suele venir como un coeficiente en metros construidos por cada metro de suelo. Si el plan dice 0,6 y la parcela tiene 500 metros, salen 300 metros construibles: es un ejemplo, porque el coeficiente lo fija la ordenanza de esa zona y no hay valor estándar.

Ocupación: cuánto suelo puedes pisar

Es el porcentaje de la parcela que la edificación puede cubrir en planta. Con un 40 % sobre esos 500 metros, la casa no puede apoyar más de 200 metros en el suelo. El resto queda libre: jardín, patio, acceso.

Los dos números juntos te dicen la forma del edificio. Con 300 metros construibles y 200 de ocupación máxima, la casa sale en dos plantas, no en una. Si además la ordenanza limita la altura a una planta, la edificabilidad sobrante se pierde: manda siempre el parámetro más restrictivo.

Lo que computa y lo que no

Aquí es donde se pierden los metros. Sótanos, semisótanos, porches, terrazas cubiertas, bajocubierta, garajes: cada ordenanza decide cuáles suman en la edificabilidad y en qué proporción. No hay regla nacional. Es la pregunta concreta que hay que hacer en la oficina técnica, porque la diferencia entre computar un sótano o no puede ser una planta entera.

• Edificabilidad: metros construidos totales.
• Ocupación: huella en planta, en porcentaje.
• Altura y número de plantas: el techo del edificio.
• Retranqueos: separación obligatoria a los linderos, que recorta la superficie donde de verdad puedes apoyar.

Edificabilidad bruta y neta

En sectores todavía por urbanizar aparecen dos cifras. La bruta se refiere a todo el ámbito, incluidos los viales y las zonas verdes que hay que ceder. La neta se refiere ya a la parcela edificable que te queda después de esas cesiones. Confundirlas es la forma más rápida de creer que compras el doble de metros de los que vas a poder construir.

Cuando el anuncio da un número suelto y no dice de cuál habla, hay que preguntarlo. Si el vendedor no lo sabe, lo dice la ficha del Ayuntamiento.

El último de la lista es el que más metros quita en parcelas estrechas: cómo funcionan los retranqueos.

Cómo se traduce en precio

Un solar no vale por sus metros de suelo sino por sus metros construibles. Dos parcelas de 400 metros en el mismo pueblo, con coeficientes distintos, no valen lo mismo ni de lejos. La cuenta rápida es dividir el precio pedido entre los metros que el plan te deja construir, y comparar ese resultado con lo que cuesta el metro de casa hecha en ese municipio: la tabla está aquí.

Después hay que sumar lo que cuesta dejarlo listo, que casi nunca es poco: acometidas, licencias y proyecto.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.