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Suelo con afecciones: carretera, cauce, vía pecuaria y línea eléctrica

Una parcela puede tener toda la edificabilidad del mundo y no dejarte construir donde quieres. Las afecciones sectoriales se superponen al planeamiento, las gestiona otra administración y casi nunca aparecen en el anuncio.

Carreteras

Alrededor de toda carretera hay bandas: dominio público, servidumbre, afección y la franja donde no se puede edificar. En las carreteras del Estado, la Ley 37/2015 sitúa la línea límite de edificación a 50 metros en autopistas y autovías y a 25 en carreteras convencionales y multicarril, medidos horizontal y perpendicularmente desde el borde exterior de la calzada más próxima. Entre esas líneas está prohibido construir, reconstruir o ampliar, incluidas obras en el subsuelo y cambios de uso.

Si la carretera es autonómica, provincial o municipal, manda su propia norma. En Castilla-La Mancha es la Ley 9/1990, de Carreteras y Caminos, con anchuras propias y retocada en 2026 para que ciertas obras compatibles con la seguridad viaria puedan ir por declaración responsable o por autorización, según el caso. Lo primero es averiguar de quién es la carretera.

Cauces

La Ley de Aguas somete las márgenes de los cauces públicos a una zona de servidumbre de cinco metros de anchura para uso público y a una zona de policía de cien metros en la que quedan condicionados el uso del suelo y las actividades. Construir en zona de policía exige autorización del organismo de cuenca, y esa autorización tarda. Además, un arroyo seco once meses al año sigue siendo un cauce.

Vías pecuarias

Son dominio público. La Ley 3/1995 fija sus anchuras máximas: 75 metros la cañada, 37,5 el cordel y 20 la vereda. En Castilla-La Mancha se aplica además su propia ley de vías pecuarias. La trampa habitual es que la vía pecuaria esté clasificada pero no deslindada: sobre el terreno se ve un camino de tres metros y legalmente la banda es mucho mayor.

Líneas eléctricas

Una línea de alta tensión que cruza la finca no la inutiliza, pero condiciona dónde se coloca la casa. El reglamento de líneas de alta tensión fija distancias mínimas de los conductores a edificios y construcciones, y la servidumbre de paso suele estar inscrita. Antes de dibujar nada, pregunta a la distribuidora por el trazado real y por esas distancias.

Restos arqueológicos

Si al excavar aparecen restos, la ley de patrimonio cultural de Castilla-La Mancha obliga a comunicarlo en un plazo máximo de 48 horas a la Consejería competente y a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad, y el promotor o la dirección facultativa deben paralizar los trabajos de inmediato. La Consejería puede mantener la paralización hasta dos meses mientras decide. Es un riesgo real de calendario en cascos históricos.

Cómo saberlo antes

Pide el informe urbanístico al Ayuntamiento, la nota simple actualizada y consulta los visores cartográficos oficiales. Y ve a la finca. Un poste, una mojonera o un badén dicen más que tres portales de anuncios.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.