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Derecho de superficie: construir sin comprar el suelo

Construir sin comprar el suelo se puede. Se llama derecho de superficie, tiene fecha de caducidad y, cuando vence, lo edificado pasa al dueño del terreno. Vale para muchas cosas; conviene saber para cuáles no.

Qué es exactamente

El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de construir en la rasante, el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de lo construido. También puede recaer sobre edificios ya hechos o sobre viviendas y locales concretos, con propiedad separada del dueño del suelo.

Cómo se constituye

Con escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad; sin la inscripción no queda válidamente constituido. En la escritura hay que fijar necesariamente el plazo, que no puede pasar de noventa y nueve años. Solo puede constituirlo el propietario del suelo, sea público o privado.

Qué se paga

Puede ser gratuito u oneroso. Si es oneroso, la contraprestación puede consistir en una suma alzada, en un canon periódico, en la adjudicación de viviendas o locales al dueño del suelo, en derechos de arrendamiento sobre ellos, o en varias de esas fórmulas a la vez. Todo eso se pacta y se escritura.

Detalle fiscal que sorprende: en el IBI, el derecho real de superficie va por delante del derecho de propiedad. El recibo lo paga el superficiario, no el dueño del terreno.

Se vende, se hipoteca y se divide

El derecho es transmisible y gravable, con las limitaciones que se fijen al constituirlo. Si la construcción lo permite, el superficiario puede constituir propiedad horizontal separada del terreno y vender o gravar viviendas y locales como fincas independientes durante el plazo, sin necesidad de consentimiento del dueño del suelo. También caben pactos de tanteo, retracto o retroventa a favor de este. El subsuelo, salvo que se haya incluido, sigue siendo del propietario del terreno.

Cuándo se acaba, y qué pasa entonces

Se extingue si no se edifica en el plazo previsto en el título y, en todo caso, al transcurrir su duración. Al vencer, el dueño del suelo hace suya la propiedad de lo edificado sin indemnización, salvo que se hayan pactado normas de liquidación. Y arrastra consigo todos los derechos reales y personales que hubiera constituido el superficiario: arrendamientos incluidos.

Cuándo tiene sentido

Sirve cuando el suelo no está en venta —es el caso típico del suelo municipal— o cuando quien va a explotar el edificio no quiere inmovilizar el precio del terreno. No sirve como sustituto barato de una compra para vivir: a treinta o cuarenta años vista, lo que se transmite vale cada vez menos, y el banco mira con lupa una garantía que caduca. En Castilla-La Mancha, la Junta y los municipios pueden constituirlo sobre suelo del patrimonio público con destino a vivienda protegida o a otros usos de interés social.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.