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Comprar un solar y construir la casa: el orden de los trámites

Comprar el suelo es el primer paso de una obra, no el último de una compra. El orden de los trámites está fijado por ley y saltárselo sale caro, porque casi todos dependen del anterior.

Antes de firmar el suelo

Lo que compras tiene que ser un solar, no un terreno que lo parezca. En Castilla-La Mancha, el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística sólo considera solar el terreno que cuenta con los servicios exigidos para esa condición. Si la parcela está dentro de una actuación urbanizadora, no será solar hasta que las obras de urbanización estén ejecutadas y entregadas al Ayuntamiento.

Así que antes de la escritura van tres papeles: la ficha o informe urbanístico del Ayuntamiento, la nota simple del registro y un certificado de si quedan cuotas de urbanización pendientes. Los tres se piden en una mañana y evitan años de disgusto.

El orden real de los trámites

1. Escritura del solar y alta en catastro a tu nombre.
2. Estudio geotécnico: el proyectista lo necesita para dimensionar la cimentación, y encargarlo después es rehacer trabajo.
3. Proyecto y dirección facultativa: arquitecto y, en obra de vivienda, aparejador. El proyecto de ejecución va visado.
4. Licencia municipal de obras. La obra de nueva planta está sujeta a licencia, no a declaración responsable.
5. Obra, con libro de órdenes y las actas de replanteo y de recepción.
6. Final de obra, primera ocupación y escritura de obra nueva. Con eso se contratan los suministros definitivos y se actualiza el catastro.

Los plazos que cuentan

Dos cifras que sí están en la ley. Si la licencia no dice otra cosa, hay tres meses para empezar la obra desde que te notifican la concesión, y el plazo final es el que figure en el proyecto; si el proyecto no lo dice, quince meses desde esa notificación. Aparte, los solares tienen deber de edificar: el planeamiento fija el plazo y no puede pasar de veinticuatro meses desde que fue posible pedir la licencia.

El silencio tampoco juega a tu favor aquí. En obra nueva, movimientos de tierra y parcelaciones, si el Ayuntamiento no contesta la solicitud se entiende desestimada. Hace falta acto expreso. No empieces nada contando con que «ya han pasado dos meses».

Un apunte de dinero: el banco financia la autopromoción por certificaciones de obra, no de golpe, y suele exigir tener el solar ya pagado. Contar con la hipoteca para comprar el suelo y construir a la vez rara vez sale.

El seguro decenal si te lo autoconstruyes

La Ley de Ordenación de la Edificación no exige el seguro decenal al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Pero si la vendes antes de que pasen diez años, tienes que constituir la garantía por el tiempo que falte, y eso se controla al inscribir la escritura, salvo que el comprador te exonere expresamente. Es la letra pequeña que aparece justo cuando quieres vender.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.