Proteger la casa

El terreno contaminado y su declaración

Un terreno donde hubo un taller, una gasolinera o un almacén de químicos puede arrastrar una carga que no se ve en la nota simple hasta que alguien la escribe allí. Conviene saber quién paga la limpieza y en qué momento aparece la nota marginal.

La declaración en la escritura

Quien vende una finca está obligado a declarar en el título de la transmisión si en ella se ha realizado o no alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Esa declaración se hace constar por nota marginal en el Registro de la Propiedad. La misma obligación existe al declarar obra nueva y en las aportaciones y adjudicaciones de las actuaciones de ejecución urbanística.

Ojo con lo que significa esa nota: dice que allí hubo una actividad de la lista, no que el suelo esté contaminado. Son dos cosas distintas y se anotan en momentos distintos.

Cuándo un suelo está declarado contaminado

Es la comunidad autónoma quien declara y delimita los suelos contaminados por resolución expresa, tras evaluar el riesgo para la salud humana o el medio ambiente. Al abrir el expediente se pide certificación de dominio y cargas de la finca, y la expedición se anota al margen para avisar a terceros de que el procedimiento ha empezado. La declaración final también se anota, y esa nota se cancela cuando la comunidad autónoma declare que el suelo ha dejado de estarlo.

La declaración obliga a descontaminar en el plazo que fije la comunidad autónoma, que con carácter general no pasará de tres años salvo que el proceso técnico exija más. Y puede suspender la ejecutividad de los derechos de edificación si son incompatibles con las medidas de recuperación.

Quién paga

• Primero, quien contaminó: si son varios, responden de forma solidaria.
• Después, y por este orden, el propietario y el poseedor, de forma subsidiaria. Ahí es donde entra el comprador desprevenido.
• El responsable subsidiario puede repercutir el coste al causante, si lo encuentra y si sigue existiendo.
• El límite es el uso: no se puede exigir descontaminar por encima de los niveles asociados al uso que tenía el suelo cuando se contaminó. Si tú cambias el uso y ese uso exige más calidad, las medidas adicionales las pagas tú como promotor.

Qué mirar antes de firmar

Pide la nota simple y lee las marginales. Pregunta a la consejería competente si la finca figura en el inventario autonómico de suelos declarados contaminados y de descontaminaciones voluntarias. Y si el terreno tuvo un uso industrial, un análisis de suelos antes de firmar cuesta bastante menos que una recuperación después. La factura de descontaminar no tiene un precio de tarifa: depende del contaminante, de la profundidad y del uso al que vayas.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.