Proteger la casa

El suelo inundable y la cota de avenida

Un terreno junto a un río puede estar en zona inundable, en zona de flujo preferente o en las dos. No es lo mismo: cambia lo que se puede construir, a qué altura y quién tiene que autorizarlo. Y todo se mide con avenidas de periodo de retorno.

Tres círculos alrededor del cauce

• Servidumbre: cinco metros desde el cauce, de uso público.
• Zona de policía: cien metros. Ahí las construcciones, las extracciones de áridos y las alteraciones del relieve necesitan permiso del organismo de cuenca.
• Zona de flujo preferente: la unión de la vía de intenso desagüe con la zona donde la avenida de 100 años de periodo de retorno puede causar daños graves. Se considera que los causa cuando el calado pasa de 1 metro, la velocidad de 1 metro por segundo, o el producto de ambas de 0,5 metros cuadrados por segundo.

La zona inundable es más amplia que la de flujo preferente y puede quedar dentro o fuera de la zona de policía. Fuera de ella, quien autoriza es la administración urbanística, pero con informe previo de la administración hidráulica.

La cota de los 500 años

Esta es la cifra que hay que retener. En zona inundable, los nuevos usos residenciales deben situarse a una cota tal que no los alcance la avenida con periodo de retorno de 500 años. Se admiten sótanos y garajes bajo rasante si se garantiza la estanqueidad del recinto para esa misma avenida, se hacen estudios específicos contra el colapso teniendo en cuenta la carga sólida arrastrada, y hay respiraderos y vías de evacuación por encima de esa cota.

Lo prohibido en flujo preferente

En los suelos que estaban en situación de suelo rural a finales de 2016, la zona de flujo preferente no admite nuevas estaciones de suministro de carburante, depuradoras industriales, almacenes de residuos, colegios, centros sanitarios, residencias, grandes superficies, campings, granjas registradas, invernaderos ni vallados no permeables. Tampoco sótanos, garajes subterráneos ni rellenos que reduzcan de forma significativa la capacidad de desagüe. Se salvan, con condiciones, pequeñas edificaciones agrícolas de hasta 40 metros cuadrados.

Toda actuación en flujo preferente exige además una declaración responsable ante la administración hidráulica en la que el promotor reconozca que conoce y asume el riesgo y se comprometa a trasladarlo a los posibles afectados. Y antes de empezar las obras, un certificado del Registro de la Propiedad que acredite la anotación de que la construcción está en zona de flujo preferente.

Si la casa ya está construida

La mayoría de la gente que llega aquí no va a construir: va a comprar algo que está hecho desde hace décadas, a veces desde antes de que existieran estas reglas. Una edificación anterior no se derriba por quedar dentro de la mancha, y se puede conservar y mantener. El problema aparece en el momento en que se quiere tocar.

• Reformar por dentro sin cambiar el uso ni los metros es lo que menos se discute.
• Ampliar, levantar una planta o añadir una edificación es obra nueva, y se le exige lo que a cualquier obra nueva en zona inundable, empezando por la cota.
• Cambiar el uso a vivienda, a alojamiento turístico o a cualquiera de los usos vulnerables es la operación que más veces se deniega, porque ahí entra el criterio de la avenida de 500 años.
• El sótano o el garaje bajo rasante que ya existe se queda como está, pero si lo reformas te puede exigir la estanqueidad y las vías de evacuación que pide la norma vigente.

Dicho de otra manera: comprar una casa en zona inundable para arreglarla y ampliarla es comprar dos operaciones distintas, y la segunda la autoriza alguien que no es el Ayuntamiento.

El seguro, que no tapa el agujero

Los daños por inundación extraordinaria no los paga la aseguradora normal: los indemniza el Consorcio de Compensación de Seguros, que se financia con un recargo obligatorio en las pólizas. Para que funcione tiene que haber póliza en vigor que cubra ese bien, y la indemnización se mueve dentro de los límites, las sumas aseguradas y las franquicias que fija su reglamento.

De ahí salen dos avisos prácticos. El primero: lo que no está asegurado o está asegurado por debajo de su valor no lo cubre nadie, y una construcción que no consta en el Registro ni en el Catastro es difícil de asegurar por lo que vale. El segundo: ni el Consorcio ni la aseguradora indemnizan lo que de verdad duele en estas compras, que no es el mobiliario mojado, sino la licencia denegada y la pérdida de valor de un inmueble con una afección anotada. Eso no es un siniestro, es el precio. Qué cubre un seguro de hogar lo contamos aparte.

Lo que sale mal

1. La tasación. La tasadora hace constar la afección y el banco financia un porcentaje de una cifra más baja, cuando no decide no entrar: cómo se tasa.
2. La cota, que es dinero. Elevar la planta baja por encima de la avenida de 500 años significa relleno, cimentación y accesos distintos. Y en flujo preferente no se compensa con un sótano, porque allí el sótano no se admite.
3. La licencia que llega después de las arras. La autorización hidráulica va por delante de la municipal, y un solar comprado contando con un proyecto que después no se autoriza es un solar sin salida: el terreno que se anuncia como edificable.
4. El argumento del vecino. Que nadie recuerde el agua en treinta años no dice nada sobre la avenida de 500 años, y la administración no decide por testimonios.
5. La reventa. La anotación en el Registro se queda en la finca. Tu comprador la verá en la nota simple igual que la has visto tú.

Cómo comprobarlo

Antes de firmar, consulta la cartografía de zonas inundables del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables y pide informe a la Confederación Hidrográfica que te corresponda. Que el vecino lleve treinta años sin ver el agua no dice nada: la avenida de 500 años, por definición, casi nunca se ha visto.

El visor estatal se maneja con la referencia catastral y con las capas de periodo de retorno: una parcela puede aparecer limpia en la mancha de 100 años y dentro de la de 500, que es precisamente la que decide si ahí puede haber vivienda. Mira también la capa de flujo preferente, porque es la que prohíbe, no la que condiciona. Y ten presente que esa cartografía es de escala regional: donde no tiene detalle suficiente, lo que vale es un estudio hidráulico de la parcela firmado por técnico.

Qué documentos pedir, a quién, y cuánto tardan

1. Nota simple del Registro de la Propiedad. Sale en el día y es donde aparece, si existe, la anotación de que la construcción está en zona de flujo preferente. Si está, ya tienes la respuesta sin preguntar nada más.
2. Informe o consulta a la Confederación Hidrográfica sobre esa parcela concreta, por escrito. Es quien autoriza en zona de policía y quien informa fuera de ella, así que su criterio es el que manda sobre el del Ayuntamiento.
3. Consulta urbanística municipal, por escrito y con la referencia catastral, preguntando expresamente si el planeamiento recoge esa parcela como inundable y qué usos admite con esa afección.
4. Estudio hidráulico de detalle, si vas a proyectar. Lo encarga el promotor y es la pieza con la que se discute una cota, un relleno o la delimitación de la mancha.

Los plazos son el coste que nadie presupuesta. La nota simple y el visor son cosa de horas; un informe de la administración hidráulica se cuenta en meses, y un estudio hidráulico más la autorización, en más. Con esos tiempos encima, lo sensato es no firmar unas arras cortas: o se pacta un plazo largo, o se pacta que el dinero vuelve si la autorización no llega. Cómo se redacta esa condición está en la guía de las arras.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.