Proteger la casa

El suelo inundable y la cota de avenida

Un terreno junto a un río puede estar en zona inundable, en zona de flujo preferente o en las dos. No es lo mismo: cambia lo que se puede construir, a qué altura y quién tiene que autorizarlo. Y todo se mide con avenidas de periodo de retorno.

Tres círculos alrededor del cauce

• Servidumbre: cinco metros desde el cauce, de uso público.
• Zona de policía: cien metros. Ahí las construcciones, las extracciones de áridos y las alteraciones del relieve necesitan permiso del organismo de cuenca.
• Zona de flujo preferente: la unión de la vía de intenso desagüe con la zona donde la avenida de 100 años de periodo de retorno puede causar daños graves. Se considera que los causa cuando el calado pasa de 1 metro, la velocidad de 1 metro por segundo, o el producto de ambas de 0,5 metros cuadrados por segundo.

La zona inundable es más amplia que la de flujo preferente y puede quedar dentro o fuera de la zona de policía. Fuera de ella, quien autoriza es la administración urbanística, pero con informe previo de la administración hidráulica.

La cota de los 500 años

Esta es la cifra que hay que retener. En zona inundable, los nuevos usos residenciales deben situarse a una cota tal que no los alcance la avenida con periodo de retorno de 500 años. Se admiten sótanos y garajes bajo rasante si se garantiza la estanqueidad del recinto para esa misma avenida, se hacen estudios específicos contra el colapso teniendo en cuenta la carga sólida arrastrada, y hay respiraderos y vías de evacuación por encima de esa cota.

Lo prohibido en flujo preferente

En los suelos que estaban en situación de suelo rural a finales de 2016, la zona de flujo preferente no admite nuevas estaciones de suministro de carburante, depuradoras industriales, almacenes de residuos, colegios, centros sanitarios, residencias, grandes superficies, campings, granjas registradas, invernaderos ni vallados no permeables. Tampoco sótanos, garajes subterráneos ni rellenos que reduzcan de forma significativa la capacidad de desagüe. Se salvan, con condiciones, pequeñas edificaciones agrícolas de hasta 40 metros cuadrados.

Toda actuación en flujo preferente exige además una declaración responsable ante la administración hidráulica en la que el promotor reconozca que conoce y asume el riesgo y se comprometa a trasladarlo a los posibles afectados. Y antes de empezar las obras, un certificado del Registro de la Propiedad que acredite la anotación de que la construcción está en zona de flujo preferente.

Cómo comprobarlo

Antes de firmar, consulta la cartografía de zonas inundables del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables y pide informe a la Confederación Hidrográfica que te corresponda. Que el vecino lleve treinta años sin ver el agua no dice nada: la avenida de 500 años, por definición, casi nunca se ha visto.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.