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El estudio geotécnico y qué pasa si el terreno no aguanta

Es el único papel que habla del terreno de verdad y no del terreno según el plano. Un solar impecable sobre el catastro puede tener tres metros de relleno debajo, y eso lo paga la cimentación.

Para qué sirve

El Código Técnico de la Edificación define el estudio geotécnico como la información cuantificada sobre las características del terreno que hace falta para analizar y dimensionar la cimentación. Siempre que se aplique la Ley de Ordenación de la Edificación —y en una vivienda se aplica— hay que hacerlo. No es opcional ni es un extra del arquitecto.

Cuántas catas y hasta dónde

El propio documento básico lo gradúa. Clasifica la construcción y el terreno: una casa de menos de cuatro plantas y menos de 300 metros cuadrados construidos es tipo C-0, y el terreno se agrupa en favorable (T-1), intermedio (T-2) o desfavorable (T-3).

Con carácter general el mínimo de puntos a reconocer es de tres. Para construcciones C-0 y C-1 en terreno favorable, la distancia máxima entre puntos es de 35 metros y la profundidad orientativa bajo el nivel final de excavación, de 6 metros; en terreno intermedio, 30 metros y 18 de profundidad. Y en terreno favorable no se exige sondeo mecánico para una C-0, mientras que en terreno intermedio sí hace falta al menos uno.

Las palabras que encienden la alarma

El terreno entra en el grupo desfavorable, entre otros casos, si aparecen suelos expansivos, colapsables, blandos o sueltos, terrenos kársticos en yesos o calizas, rellenos antrópicos de más de tres metros de espesor, zonas susceptibles de sufrir deslizamientos o parcelas con desnivel superior a 15 grados. Si alguna de esas expresiones sale en el informe, la cimentación deja de ser una zapata corrida y el presupuesto cambia.

Si el terreno no aguanta

Nunca es «no se puede construir». Es «se puede construir más caro». Las salidas habituales son bajar la cota de cimentación hasta el estrato bueno, pasar de zapatas a losa, pilotar, o mejorar el terreno sustituyendo el relleno. Cualquiera de ellas se come parte del ahorro que te hizo comprar ese solar y no otro.

Hay otro dato que el geotécnico da y que rara vez se lee: el nivel freático. Si el agua está alta, el sótano que dabas por hecho puede ser inviable o exigir impermeabilización y drenaje que cuestan más que la planta que ganas.

Cuándo encargarlo

Antes de escriturar si puedes, y siempre antes del proyecto de ejecución. Lo primero exige permiso del vendedor para meter máquina, y ahí está el truco útil: pactar en las arras que la compra queda condicionada a un geotécnico favorable, con devolución si aparece un T-3. Cuesta una conversación incómoda y evita una ruina.

Y ojo con reciclar el geotécnico del vecino o el de la urbanización. Las condiciones que fija el Código Técnico no se aplican a los estudios de los proyectos de urbanización, y el terreno cambia en pocos metros.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.