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Comprar parcela en una urbanización sin terminar
Hay urbanizaciones con calles asfaltadas, farolas puestas y parcelas a la venta que, en los papeles, no están terminadas. La pregunta que lo aclara todo es una: ¿la ha recibido el Ayuntamiento?
La recepción es la frontera
Mientras la urbanización no está recibida, las obras y los servicios siguen siendo del promotor o de la junta de compensación. El alumbrado, el asfalto, la red de agua y el saneamiento los mantiene quien las hizo, no el municipio. Cuando el Ayuntamiento firma el acta de recepción, pasa a ser suyo y entra en el servicio normal del pueblo.
Muchas urbanizaciones se quedaron a mitad en 2008 y siguen igual. Las parcelas se venden baratas por eso, y el descuento es exactamente el problema que compras.
Lo que se paga mientras tanto
- Cuotas de urbanización pendientes, si quedan obras por ejecutar. Van unidas a la parcela y las paga quien la tenga en ese momento.
- Entidad urbanística de conservación: si el planeamiento la impone, los propietarios pagan una cuota obligatoria para mantener viales, alumbrado y zonas comunes. No es una comunidad de vecinos voluntaria; se puede reclamar por vía de apremio.
- Servicios provisionales: hay urbanizaciones con agua de pozo, depuradora propia o suministro de obra. Funciona hasta que deja de funcionar, y entonces la reparación se reparte entre los que estén.
Cómo se comprueba el saldo pendiente está aquí: las cuotas de urbanización.
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- Acta de recepción de la urbanización, o certificado municipal de que no se ha producido.
- Estado del proyecto de urbanización: qué falta por ejecutar y con qué presupuesto.
- Certificado de deudas de la junta de compensación o de la entidad de conservación sobre esa parcela.
- Nota simple, para ver si hay afección urbanística inscrita.
- Contratos de suministro: si el agua y la luz son definitivos o de obra, y qué hace falta para darlos de alta a tu nombre.
Y el plazo para construir
En algunos ámbitos el planeamiento fija plazos para edificar los solares, y el incumplimiento tiene consecuencias que van desde la pérdida de derechos hasta la venta forzosa. No es lo habitual en un pueblo pequeño, pero es un dato que se pregunta y que no cuesta nada preguntar. Mientras tanto, el solar paga IBI todos los años, esté construido o no.
La vuelta a la manzana
Antes de nada, un paseo. Cuenta cuántas parcelas están construidas y cuántas vacías. Si hay diez casas en un sector de doscientas parcelas, el coste de mantener las calles se reparte entre diez, y las obras que faltan también. Mira si las farolas están encendidas de noche, si las tapas de alcantarilla están puestas, si hay contenedores y si el camión de la basura entra.
Una urbanización a medias puede ser una compra razonable si sabes cuánto falta y cuántos sois para pagarlo. El problema es firmar sin saber ninguna de las dos cosas.
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