El mercado, con datos

El suelo con expediente de expropiación

Que el plan destine tu suelo a una dotación pública no es todavía una expropiación. La expropiación empieza otro día, con un acuerdo concreto, y a partir de ahí corren plazos que te interesan tanto si eres el dueño como si estás pensando en comprar.

Cuándo empieza de verdad

El expediente se inicia con el acuerdo de necesidad de ocupación, que se publica y se notifica de forma individual a cada interesado, en la parte que le afecte. Antes de eso hay planeamiento y hay afección, pero no hay expediente.

En urbanismo, la propia ley enumera los supuestos que ya justifican por sí mismos la utilidad pública: el destino del suelo a dominio público de uso o servicio público, la constitución de los patrimonios públicos de suelo, el incumplimiento declarado de los deberes urbanísticos, o la obtención de terrenos para vivienda protegida y usos de interés social.

La expropiación rogada: cinco años y dos más

Esta es la herramienta del propietario atrapado. Si pasan cinco años desde que el plan entró en vigor con detalle suficiente para ejecutarse y no se ha expropiado un terreno dotacional que no toca ceder gratis, el dueño puede anunciar a la Administración su propósito de pedir el justiprecio. Si pasan otros dos años desde ese anuncio, la expropiación se lleva a cabo por ministerio de la ley.

Presentada la hoja de aprecio, si en tres meses la Administración no la acepta ni manda la suya contradictoria, se puede acudir al Jurado Regional de Valoraciones. No vale para suelo no urbanizable, ni para urbanizable que se siga explotando de forma rústica, ni para quien haya obtenido un rendimiento económico del terreno.

Si vas a comprar suelo afectado

• Los plazos se reinician con la venta: quien pide la expropiación rogada debe acreditar que fue propietario durante todos esos años. Una donación o una venta reinician el cómputo para el nuevo dueño.
• Hay tanteo y retracto: las transmisiones entre vivos de terrenos calificados como dotación pública en esas condiciones están sujetas a tanteo, con tres meses desde la notificación, y a retracto, con un año desde que la Administración conoce la venta.
• El notario y el registrador avisan: están obligados a poner esas transmisiones en conocimiento de la Administración.

Números que sí están en la ley

Al justiprecio se suma siempre un cinco por ciento como premio de afección. Aceptar el precio ofrecido por la Administración en el plazo concedido da derecho a cobrarlo incrementado en otro cinco por ciento. Si pasan seis meses desde el inicio del expediente sin justiprecio definitivo, la Administración culpable de la demora debe el interés legal. Y si pasan cuatro años sin pagarlo ni consignarlo, procede retasación. Lo que no tiene número es cuánto vale tu parcela: eso lo fija la valoración, y ahí se juega el partido.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.