El mercado, con datos

El solar con la licencia de obra caducada

Un solar con licencia concedida vale más que un solar a secas. Salvo que la licencia esté muerta. Las licencias tienen plazo para empezar, plazo para terminar y un tope de tiempo parado, y cuando se pasan, caducan.

Los plazos que trae la licencia

Toda licencia debe fijar en sus determinaciones el plazo de iniciación, el plazo máximo de ejecución y el periodo máximo que la obra puede estar interrumpida por causa imputable al promotor. Para eso, el proyecto que acompaña a la solicitud tiene que indicar el plazo normal de ejecución.

Si la licencia no lo dice, la ley pone los suyos: tres meses desde la notificación de la concesión para iniciar las obras; nada de estar parado más de un mes seguido, ni acumuladamente más del 20 % del tiempo total previsto; y como plazo final, el del proyecto contado desde que terminan esos tres meses iniciales o, si el proyecto no dice nada, quince meses desde la notificación de la concesión.

La prórroga

Se pide, no se supone. Cuando la paralización se debe a causas no imputables al promotor, el interesado tiene derecho, previa solicitud, a una prórroga automática de cualquiera de esos plazos por un periodo no superior a la mitad del plazo inicial. En los demás casos, el Municipio puede ampliarlo si entiende que la terminación queda suficientemente garantizada.

Hay un detalle que decide muchas historias: la licencia prorrogada debe ser conforme con la ordenación vigente al tiempo de conceder la prórroga. Si entre medias cambió el plan, la prórroga no te salva del cambio.

La caducidad no es automática del todo

El órgano competente para conceder licencias declara la caducidad, de oficio o a instancia de cualquier persona, una vez acreditado el transcurso de los plazos y de las prórrogas. Pero hace falta expediente: comunicación a las Administraciones afectadas para que informen en un mes, informe técnico que verifique el incumplimiento voluntario de los plazos, informe jurídico y audiencia a los interesados. La declaración debe dictarse y notificarse en tres meses desde el inicio del procedimiento.

Notificada la caducidad, se extingue la autorización. Para empezar o terminar aquello para lo que se concedió hace falta una licencia nueva y, mientras no llegue, solo pueden hacerse las obras estrictamente necesarias para la seguridad de personas y bienes, previa autorización u orden municipal.

Rehabilitar la licencia

Existe una salida intermedia. El Municipio, siempre que no proceda otra modalidad de edificación, puede acordar la rehabilitación de la licencia caducada cuando entienda que la terminación de la obra queda suficientemente garantizada en el plazo que conceda; eso sí, puede cobrar las tasas de tramitación como si fuera una concesión.

Si estás comprando, pide copia de la licencia con su fecha y pregunta por escrito si hay expediente de caducidad abierto. Y recuerda el otro reloj: las parcelas y solares deben edificarse en los plazos que fije el planeamiento y, en su defecto, los que marque el Ayuntamiento, sin superar los veinticuatro meses desde que fue posible pedir la licencia.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.