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Comprar un terreno para una gasolinera o un lavadero

Una estación de servicio o un túnel de lavado no se ponen donde uno quiere: mandan la carretera, la clase de suelo y la normativa de hidrocarburos. La buena noticia es que esa normativa te protege de bastantes negativas municipales.

El terreno: urbano, industrial o rústico

Si el suelo es urbano o urbanizable ordenado, lo que decide es el uso pormenorizado. Aquí conviene saber una regla estatal poco conocida: los usos del suelo para actividades comerciales individuales o agrupadas, centros y parques comerciales, estaciones de ITV y zonas o polígonos industriales son compatibles con la actividad de suministro de carburante al por menor. También lo son los usos aptos para actividades con niveles parecidos de peligrosidad, residuos o impacto ambiental. No hace falta que la ficha diga expresamente «apto para estación de servicio».

En suelo rústico de reserva la vía es otra: calificación urbanística previa a la licencia. La ley de Castilla-La Mancha nombra las estaciones de suministro de carburantes entre lo que puede calificarse, junto con la hostelería y el alojamiento del entorno de las carreteras, y obliga a agrupar todas las que busquen una misma localización de manera que compartan un solo acceso desde la carretera. También las exceptúa de la regla que prohíbe edificar a menos de 200 metros del suelo urbano o urbanizable programado.

El canon del rústico

Cuando la calificación urbanística legitima una actividad terciaria o industrial en rústico, hay que pagar un canon de participación pública sobre el coste de ejecución material de la obra: el dos por ciento si ese coste no llega a 500.000 euros, el tres por ciento si lo supera, y el cuatro por ciento cuando se articula por instrumentos supramunicipales. Súmalo al estudio, porque no es una tasa menor.

Un procedimiento y ocho meses

Las comunidades autónomas deben integrar en un procedimiento único, ante una sola instancia y con un proyecto único, todos los actos de control que afecten a la implantación de una instalación de suministro al por menor. El plazo máximo para resolver es de ocho meses, y el silencio tiene efectos estimatorios. El planeamiento tampoco puede regular aspectos técnicos ni exigir una tecnología concreta.

El suelo se ensucia, y eso queda escrito

El comercio al por menor de combustible para automoción está en la lista estatal de actividades potencialmente contaminantes del suelo, pero solo cuando hay almacenamiento a granel distinto del gas licuado del petróleo. Eso obliga al titular a remitir informes de situación a la comunidad autónoma y, el día que vendas, a declarar en la escritura que allí se desarrolló una actividad de ese tipo, con nota marginal en el Registro.

El lavadero es otra historia. No aparece en esa lista por sí mismo, así que su encaje depende del ayuntamiento y del vertido: consumo de agua, arqueta separadora de hidrocarburos y la autorización o el permiso de vertido que corresponda. Pregúntalo antes de comprar, no después.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.