Vender y alquilar

Dividir un solar en dos parcelas

Tienes un solar grande y la idea evidente: partirlo en dos y vender una mitad. A veces se puede y a veces el solar es legalmente indivisible, aunque midan de sobra las dos partes. Conviene saberlo antes de prometerle nada a nadie.

Partir suelo urbano es siempre parcelación

La ley considera parcelación urbanística toda división, simultánea o sucesiva, de terrenos o fincas en dos o más lotes independientes, y en suelo urbano o urbanizable lo es en todos los casos, sin excepción. Toda parcelación urbanística está sujeta a licencia municipal, y es nula la que contradiga la ordenación vigente.

Que el catastro te deje dibujar dos polígonos no significa nada. Que el vecino lo hiciera hace veinte años, tampoco.

Cuándo el solar es indivisible

• Si mide igual o menos que la parcela mínima de su zona de ordenanza.
• Si mide menos del doble de esa mínima. Esta es la que pilla a más gente: con parcela mínima de 200 metros, un solar de 350 no se parte.
• Si su edificabilidad va en función de la superficie y ya se ha materializado toda.
• Si está vinculada o afectada legalmente a las construcciones autorizadas sobre ella.

Hay una salida en las dos primeras: los lotes resultantes sí pueden salir si los adquieren a la vez los dueños de fincas colindantes para agruparlos y formar una parcela con las dimensiones mínimas. Es decir, el trozo pequeño no se puede vender suelto, pero sí se le puede vender al vecino de al lado para que lo sume al suyo.

El notario y el registrador también miran

Al autorizar una escritura de segregación o de división, los notarios exigen que se les acredite documentalmente la conformidad, aprobación o autorización administrativa que corresponda, y lo testimonian. Los registradores piden lo mismo para inscribir. Además, notarios y registradores hacen constar en la descripción de la finca su cualidad de indivisible cuando lo sea. Sin licencia no hay escritura útil, y sin escritura no hay finca nueva que vender.

El silencio aquí juega en contra

En la licencia de obras el plazo máximo para notificar la resolución no puede pasar de dos meses. Pero en parcelaciones, segregaciones y otros actos de división de fincas el silencio no es positivo: la solicitud se entiende desestimada, porque estas operaciones exigen un acto expreso. Traducido: si no contestan, no tienes licencia, tienes una negativa.

Y después

Con la licencia se otorga la escritura, se inscribe en el Registro y se actualiza el catastro. Cada parcela nueva necesita su acceso y sus acometidas propias para ser solar; si una queda sin frente a vía pública, no la has dividido, la has estropeado. Mide antes también el fondo edificable, no solo la superficie.

Y un apunte sobre el camino inverso. Agrupar dos solares colindantes en uno no es partir nada, pero también cambia la finca registral y el catastro, y a veces interesa: dos parcelas justas pueden convertirse juntas en una que sí cumple. Antes de encargar el proyecto, lleva la idea al Ayuntamiento con el plano delante.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.