El mercado, con datos

El suelo dotacional y los equipamientos privados

Hay parcelas que en la ficha urbanística ponen «dotacional» y aun así están a la venta y tienen dueño particular. No es un error del plan. Dotacional habla del uso, no de quién es el suelo, y esa diferencia decide lo que se puede construir allí.

Qué significa dotacional

Suelo dotacional es el que, por su calificación, debe servir de soporte a usos y servicios públicos, colectivos o comunitarios: infraestructuras y viales, plazas y espacios libres, parques y jardines, o centros y equipamientos, sea cual sea su finalidad. Eso es lo que dice la definición legal, y en ella no aparece la palabra propiedad.

Por eso existe el equipamiento privado. Un colegio, una residencia de mayores, una clínica, un centro deportivo o un tanatorio pueden estar sobre suelo calificado como dotacional y ser de un particular. La propia ley lo da por hecho cuando, al regular la vivienda dotacional pública, deja fuera de forma expresa los suelos dotacionales de propiedad privada.

Lo que se cede y lo que no

Las reservas mínimas que el plan tiene que respetar son de suelo dotacional público, y esas sí acaban siendo del Ayuntamiento por cesión. Sin contar el viario, en sectores de suelo urbanizable residencial la ley pide un diez por ciento de la superficie ordenada para zonas verdes cuando la edificabilidad lucrativa no pasa de 6.000 metros cuadrados construibles por hectárea, y dieciocho metros de suelo por cada cien de edificación si la supera; más veinte metros de suelo por cada cien de edificación para el resto de dotaciones. En sectores industriales, terciarios o dotacionales, el mínimo es el quince por ciento del sector, con dos tercios en zonas verdes.

El equipamiento privado no cubre esa reserva. Va aparte, como uso lucrativo con reglas propias, y por eso el vendedor puede ponerle precio de mercado.

Qué puedes hacer con una parcela dotacional privada

• El uso que diga la ficha, y poco más: docente, sanitario, deportivo, religioso, social. Cambiarlo por vivienda o por comercio no es una licencia, es una modificación del plan.
• Edificabilidad y ocupación propias: las ordenanzas del uso dotacional casi nunca coinciden con las de la manzana residencial de al lado. Pide la ficha por escrito antes de calcular nada.
• Cuidado si es dotacional público: entonces no lo puedes edificar. Se obtiene por cesión, por expropiación, por ocupación directa o por convenio, y mientras tanto sigues pagando por él.

Antes de firmar

Pregunta en el Ayuntamiento dos cosas y que te las den por escrito: si la parcela es dotacional público o privado, y qué uso pormenorizado tiene asignado. Con esas dos respuestas sabes si compras un solar edificable con un uso concreto o una parcela que el plan ya ha destinado a otra cosa.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.