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Comprar una parcela en un polígono industrial
Comprar suelo para levantar una nave no se parece a comprar un solar para una casa. El polígono impone parcela mínima, aparcamiento propio y una cuota anual que casi nadie menciona en el anuncio.
La ordenanza manda más que los metros
Lo primero no es el precio por metro, es la ficha de la zona: parcela mínima, ocupación máxima, edificabilidad, retranqueos a viario y a linderos y altura libre permitida. Una parcela de 1.000 metros con retranqueos generosos y ocupación baja puede dar menos nave que otra más pequeña y mejor regulada.
Si vas a meter puente grúa, muelle de carga o entreplanta de oficinas, comprueba en esa misma ficha que caben y que el uso está permitido en la zona.
El aparcamiento se resuelve dentro
En zonas de uso global no residencial, el planeamiento debe prever al menos una plaza de aparcamiento por cada 200 metros cuadrados de techo edificable de ese uso. El plan que fije la ordenación detallada puede situar esas plazas en el interior de los solares y, justificándolo, reducir su número como máximo a la mitad. Traducido: es probable que los camiones y los coches del personal tengan que caber en tu parcela.
Lo que el polígono tiene, y lo que cuesta mantenerlo
En sectores de uso industrial, terciario o dotacional, la reserva de suelo para dotaciones públicas es como mínimo el 15 % de la superficie total ordenada, sin contar el viario, y dos tercios de esa reserva van a zonas verdes.
La conservación de la urbanización corresponde en general a la Administración, pero en complejos industriales o terciarios de carácter aislado pueden constituirse entidades urbanísticas de conservación formadas por los propietarios. Si el polígono tiene una, hay cuota anual y va con la parcela. Pregunta el importe y si hay derramas pendientes.
Lee también: Cuánto cuesta dejar una parcela lista para construir Acometidas, licencias, cuotas de urbanización y cesiones. Lo que separa el precio del solar de lo que cuesta de verdad.La obra es una ventanilla; la actividad, otra
La licencia urbanística lleva implícitas las demás licencias municipales, pero si la actividad necesita evaluación de impacto ambiental, autorización ambiental integrada u otra autorización ambiental, la tramitación de la licencia queda en suspenso hasta que la acredites, y no se concede si la declaración es negativa. La primera utilización de la nave y los cambios de uso van por licencia de usos y actividades.
Preguntas de las que no se sale barato
- ¿Qué potencia eléctrica hay disponible en ese punto y qué cuesta ampliarla?
- ¿El saneamiento admite vertido industrial o hace falta pretratamiento?
- ¿Quedan cuotas de urbanización sin pagar?
- ¿Hay plazo máximo para edificar impuesto por el plan o por la venta?
Y una que se olvida siempre: cómo entra y sale un camión articulado de la parcela. Si la maniobra hay que hacerla en la calle del polígono, el día que la calle esté llena tendrás un problema diario, no una anécdota.
Naves publicadas ahora mismo
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.
Lo que está por debajo de lo que se pide en su zona
Comparamos cada anuncio con la mediana de su mismo tipo en su mismo municipio. Lo que sale por debajo, lo enseñamos aquí.
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