El mercado, con datos

Una parcela en pendiente y el coste de mover tierra

Las parcelas en cuesta se venden más baratas por metro. A veces la rebaja compensa y a veces se la come entera el movimiento de tierras. La diferencia se ve antes de comprar, con una cinta métrica y dos preguntas.

Primero, mide el desnivel

No mires la foto: mira la diferencia de cota entre el punto más alto y el más bajo de la parcela, y en qué dirección cae respecto a la calle. Un metro de desnivel se resuelve con un peldaño. Cuatro metros son un muro de contención, un relleno o un sótano.

Hay un umbral que conviene conocer: el Código Técnico de la Edificación mete expresamente en el grupo de terrenos desfavorables los que tienen un desnivel superior a 15 grados. Eso encarece el estudio geotécnico y, casi siempre, la cimentación.

Mover tierra necesita licencia

Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanación están sujetos a licencia urbanística en cualquier clase de suelo. Y en ese supuesto concreto el silencio administrativo es negativo: si el Ayuntamiento no contesta, la solicitud se entiende desestimada. No se empieza a excavar «mientras llega el papel».

Dónde se va el dinero

• Excavación y transporte: la tierra que sacas hay que llevarla a algún sitio, y eso se paga por metro cúbico y por kilómetro.
• Muros de contención: son estructura. Van calculados en proyecto y cuestan como estructura, no como valla.
• Drenaje trasdós: un muro sin drenar acaba empujado por el agua.
• Accesos: si el garaje queda a distinta cota que la calle, la rampa tiene pendiente máxima según la ordenanza y come parcela.

La única forma barata de resolverlo es compensar desmonte y terraplén dentro de la propia parcela, es decir, colocar la casa a la cota donde lo que se excava rellena lo que falta. Un buen proyectista gana su honorario sólo en esta decisión.

El agua del vecino

El Código Civil obliga a los predios inferiores a recibir las aguas que descienden naturalmente y sin obra del hombre desde los superiores. Pero también dice que el dueño del predio superior no puede hacer obras que agraven esa servidumbre. Si aterrazas la parcela y le mandas al de abajo el doble de escorrentía, el problema pasa a ser tuyo. Conviene resolver el drenaje en el proyecto, no en el juzgado.

Lo que la pendiente sí regala

Un semisótano que en llano sería un agujero, en cuesta tiene fachada, luz y ventilación. Muchas ordenanzas no computan como edificabilidad la planta que queda por debajo de la rasante, así que una parcela en pendiente puede acabar dando más metros habitables que una llana con la misma edificabilidad. También hay que leer cómo mide esa ordenanza la altura reguladora en terreno inclinado, porque no todas lo hacen igual.

Resumen honrado: en pendiente suave, buen negocio. En pendiente fuerte, sólo con presupuesto de movimiento de tierras cerrado antes de firmar.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.