Vender y alquilar

Permutar un solar por obra futura

Das el solar y recibes pisos cuando el edificio esté hecho. Sobre el papel es elegante: no pones dinero. En la práctica, entregas hoy algo cierto a cambio de algo que todavía no existe, y eso hay que garantizarlo.

Qué se firma

La permuta es el contrato por el que cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra. Aquí, cosa presente —el solar— por cosa futura —metros construidos—. Se escritura y se inscribe: el promotor pasa a ser dueño del suelo desde el primer día, y tú te quedas con una promesa.

La garantía es lo importante

La expresión del aplazamiento del pago no perjudica a tercero salvo que se garantice con hipoteca o se dé a la falta de cumplimiento el carácter de condición resolutoria explícita. La Ley Hipotecaria extiende expresamente esa regla a las permutas cuando una parte debe abonar a la otra una diferencia en dinero o en especie.

Sin condición resolutoria inscrita, si el promotor quiebra o vende, tú eres un acreedor más. Con ella, puedes recuperar la finca. Lo habitual es combinarla con aval bancario por el valor de la obra comprometida, y conviene que sea a primer requerimiento.

Los impuestos, en corto

• Si entregas el solar como particular: la transmisión no está sujeta a IVA y tributa por Transmisiones Patrimoniales. En las permutas, cada permutante tributa por el valor de lo que adquiere.
• Si el transmitente es empresario o profesional y el terreno es edificable, la entrega no está exenta de IVA: la exención de terrenos alcanza a los rústicos y a los que no tengan la condición de edificables.
• La entrega del suelo funciona como pago anticipado de la obra futura, y en las operaciones con pagos anticipados el IVA se devenga en el momento del cobro por el importe percibido. Es decir, hay factura antes de que exista el edificio.
• La condición resolutoria explícita se equipara a la hipoteca a efectos del impuesto; cuando garantiza el precio aplazado en transmisiones empresariales sujetas y no exentas de IVA, no tributa ni por ese impuesto ni por Transmisiones.

Lo que tiene que estar escrito

1. Qué recibes: metros útiles y construidos, planta, orientación, plaza de garaje y trastero, con planos anexos y memoria de calidades.
2. Cuándo: plazo de inicio, plazo de entrega y penalización diaria por retraso.
3. Qué pasa si no se construye: resolución, devolución de la finca y destino de lo ejecutado.
4. Quién paga qué: licencias, tasas, obra nueva, división horizontal y gastos de comunidad hasta la entrega.
5. Y si cambia el planeamiento: qué ocurre con los metros pactados.

Un consejo de sentido común: mira quién es el promotor y qué ha terminado antes. En una permuta, tu garantía real es la escritura, pero tu tranquilidad es el historial de la otra parte.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.