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Cuando la escritura, el catastro y la realidad no cuadran

La escritura dice una superficie, el catastro dice otra y el topógrafo una tercera. Es lo normal en fincas antiguas. Lo que no es normal es firmar sin saber cuál de las tres estás comprando.

Tres papeles que miden cosas distintas

• El Registro de la Propiedad dice de quién es la finca y qué cargas tiene. Su descripción viene muchas veces de hace décadas, con linderos del tipo «al norte, herederos de Fulano».
• El Catastro describe y sitúa el inmueble a efectos fiscales. Tiene plano y coordenadas, pero no da la propiedad.
• La realidad es lo que mide un topógrafo sobre el terreno, que es lo único que se puede vallar y construir.

Cómo se pone de acuerdo el papel con el suelo

La reforma de la Ley Hipotecaria de 2015 creó una vía para inscribir la representación gráfica georreferenciada de la finca —sus coordenadas— y coordinarla con el Catastro. Es el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: se aporta la certificación catastral gráfica, o un plano alternativo si la del Catastro no se ajusta a la realidad, y el registrador notifica a los colindantes, que pueden oponerse.

Si lo que hace falta es fijar el lindero en sí, el artículo 200 regula el expediente de deslinde ante notario. Los dos caminos funcionan cuando los vecinos no discuten.

Si no hay acuerdo

Queda la acción de deslinde, regulada en los artículos 384 y siguientes del Código Civil: procede cuando los límites están confundidos y no se pueden conocer con exactitud. Es un pleito, con perito y con años por delante. Detrás del deslinde viene el amojonamiento, que es plantar los hitos de la línea acordada.

Qué hacer antes de comprar

1. Pide la nota simple y compara su superficie con la del recibo del IBI y con la sede del Catastro.
2. Anda la finca con el vendedor y que te señale los cuatro linderos en voz alta. Si duda en alguno, ya sabes por dónde va el problema.
3. Contrata un topógrafo si la diferencia es grande o si vas a construir. Cuesta poco al lado de lo que arregla.
4. Pon en el contrato qué compras: cuerpo cierto —la finca tal y como está, con sus linderos— o superficie exacta, con lo que pasa si no cuadra.
5. Reparte el coste de la regularización posterior en el precio, en vez de descubrirlo tú solo después.

Una diferencia pequeña entre catastro y escritura es rutina y se arregla. Una diferencia del veinte por ciento, o un lindero que el vecino sitúa en otro sitio, es un motivo para no firmar todavía.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.