El mercado, con datos

El suelo para vivienda protegida y su reserva

En los desarrollos nuevos una parte del suelo tiene que salir con destino a vivienda protegida. No es una recomendación del Ayuntamiento: es una reserva que fija la ley y que va pegada a la parcela. Si compras ahí, compras el precio máximo también.

De dónde sale la reserva

La ley estatal de suelo obliga a reservar, como mínimo, los terrenos necesarios para el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista en el suelo rural que vaya a incluirse en actuaciones de nueva urbanización, y el 10 por ciento en el suelo ya urbanizado que se someta a reforma o renovación de la urbanización. La concreta la legislación autonómica, que puede afinarla o excepcionarla.

En Castilla-La Mancha la obligación alcanza a los municipios de más de 5.000 habitantes de derecho. En los de 50.000 o más se aplican esos mismos porcentajes del 30 y el 10. Entre 5.000 y 50.000, la reserva se determina para cada actuación en función de la demanda acreditada en los registros administrativos, con el 30 por ciento como tope.

La excepción por despoblación

Un municipio grande puede quedar exento por dos años mediante orden de la consejería, a petición de su Pleno y previo informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, si pierde población en tres de los cuatro últimos años o en el acumulado de los seis últimos, y siempre que no haya demandantes de vivienda protegida inscritos. Es una salida tasada, no un trámite de rutina.

Qué cambia si el solar es de reserva

• El precio de la vivienda está topado: el régimen de protección fija, como mínimo, un precio máximo de venta o de alquiler. Los números de venta de tu estudio no los pones tú.
• Hay cola: las viviendas se adjudican a demandantes inscritos en el registro correspondiente, con las reglas de la normativa autonómica de vivienda.
• La localización está repartida: la ley exige que la reserva se distribuya respetando la cohesión social. No se puede juntar toda en el peor rincón del sector.
• Si el solar sale del patrimonio público de suelo, se enajena por concurso y el precio no puede superar el valor legalmente establecido.

Cómo se comprueba

Mira la ficha del sector y la del solar: la reserva aparece como uso pormenorizado o como condición de la parcela, y desde ahí baja al proyecto de reparcelación y a la inscripción registral. Pide también el número de demandantes inscritos en el municipio, porque de eso depende que haya comprador y, en los municipios medianos, hasta el tamaño de la propia reserva. Los precios máximos y los plazos de calificación los fija la normativa autonómica de vivienda, no el plan: confírmalos antes de hacer cuentas.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.